27 octobre 2026 · Par Jonas Agbakou, fondateur de Lucidimo

Comment calculer le cash-flow de mon plex pour 2027 ?

Vos loyers couvrent l’hypothèque, mais cela ne vous dit pas encore combien vous pourrez retirer du compte de l’immeuble. Les taxes, les assurances et les sommes à garder pour les dépenses à venir réduisent aussi ce qui reste disponible.

Pour calculer votre cash-flow de 2027, je pars des loyers réellement encaissables, puis je soustrais les dépenses d’exploitation, les versements hypothécaires complets et les sommes à mettre en réserve. Le résultat, c’est votre marge de liquidités, pas votre bénéfice imposable. Je fais ce calcul mois par mois pour voir quand le compte risque de manquer de fonds, même si le total annuel semble positif.

Vous pouvez préparer cette prévision à partir des loyers et des dépenses inscrits dans votre logiciel de gestion. Je vous propose une méthode en cinq étapes, trois erreurs à éviter et un exemple chiffré pour bâtir votre budget et repérer un manque de liquidités avant janvier.

Budgétez les loyers attendus, pas les hausses espérées

Pour préparer votre budget de 2027, je partirais des loyers convenus plutôt que d’appliquer une augmentation à l’ensemble des logements. Vérifiez le montant de chaque bail et sa date de fin avant de remplir votre tableau. Vous aurez ainsi une base documentée, logement par logement, que vous pourrez corriger à mesure que les montants seront confirmés.

Cette méthode sert autant si vous gérez seul votre plex que si vous devez convenir, entre co-investisseurs, des sommes disponibles pour les retraits.

Dans votre budget, gardez deux colonnes distinctes :

• Loyers actuellement convenus : la base de votre prévision, avec le montant et la période visée pour chaque logement.
• Hausses envisagées : un scénario séparé, qui ne sert pas à financer des dépenses déjà prévues.

Pour un bail d’un an ou plus, l’avis de modification doit être donné de 3 à 6 mois avant sa fin. Pour la majorité des baux se terminant le 30 juin, cette période va du 1er janvier au 31 mars.

Une hausse envisagée ne s’applique donc pas automatiquement à tous les mois de 2027. Dans le scénario où vous la retenez, inscrivez le nouveau loyer seulement à compter de sa date de prise d’effet.

Si votre prévision révèle un manque de liquidités, il faudra laisser davantage d’argent dans l’immeuble ou prévoir un apport. Le repérer avant janvier vous permet de discuter du financement nécessaire entre co-investisseurs et d’inscrire les contributions prévues au calendrier.

Mon calcul en cinq étapes, dans votre logiciel

Je pars des transactions réelles pour bâtir un budget mois par mois. Voici l’ordre que je vous propose.

1. Exportez et rapprochez vos données. Sortez dès maintenant les loyers facturés, les paiements reçus et les dépenses disponibles dans votre logiciel. Comparez-les aux mouvements du compte bancaire. Créez ensuite une colonne pour chaque mois de 2027 et conservez les pièces justificatives avec les postes correspondants pour pouvoir retrouver l’origine de chaque montant.
2. Estimez les encaissements par logement. À partir de la base établie plus haut, ajustez les entrées prévues pour les périodes de vacance connues. Pour un logement dont le départ est annoncé, indiquez les mois sans revenu dans sa propre ligne. Vous pourrez ainsi modifier cette hypothèse sans toucher aux revenus des autres logements.
3. Placez les dépenses d’exploitation. Utilisez vos factures et contrats pour inscrire taxes, assurances, entretien, gestion et services aux mois de paiement prévus. Vérifiez les baux : l’électricité des plinthes payée par les locataires n’entre pas dans vos dépenses. Conservez celle des espaces communs à votre charge.
4. Reportez les versements hypothécaires complets. Inscrivez capital et intérêts aux mois des prélèvements, d’après le calendrier du prêteur. Intégrez tout changement de versement déjà connu plutôt que de reprendre un montant de mémoire. Vérifiez aussi si les taxes sont prélevées avec votre paiement afin de ne pas les compter une seconde fois.
5. Réservez, puis calculez le disponible. Fixez une somme liée aux besoins repérés : membrane du toit plat, drains de toit ou balcons. Suivez séparément les réserves et leur utilisation pour éviter une double soustraction. Une dépense payée à même une réserve déjà constituée doit réduire cette réserve dans votre suivi, sans réduire une seconde fois le disponible calculé après la mise de côté.

Les erreurs qui coûtent cher

1. Compter un loyer facturé comme de l’argent disponible

Un loyer inscrit dans votre logiciel ne paie pas l’hypothèque tant qu’il n’est pas encaissé. Si vous le comptez déjà comme disponible, vous risquez de prévoir un retrait que le compte bancaire ne peut pas supporter. Je bâtis la prévision avec les encaissements attendus, au mois où ils sont attendus. Gardez les loyers impayés dans un suivi distinct des créances, avec leur date d’encaissement prévue. Si vous avez déjà réduit les revenus pour un paiement incertain, ne soustrayez pas de nouveau ce même montant dans une autre ligne.

2. Prendre le bénéfice fiscal pour le cash-flow

Les revenus et dépenses de location se déclarent sur le T776 au fédéral et le TP-128 au Québec. Les dépenses en capital ne sont pas déductibles dans l’année comme des dépenses courantes : elles relèvent de la déduction pour amortissement. Je garde donc deux suivis distincts : un pour la déclaration fiscale, l’autre pour les entrées et sorties d’argent. Dans le second, j’applique le traitement des versements hypothécaires décrit plus haut, sans reprendre simplement le résultat du suivi fiscal.

3. Traiter tout le solde bancaire comme une somme à retirer

Le compte peut sembler bien garni alors qu’une partie appartient déjà au prochain paiement de taxes, aux assurances ou à la réserve. Isolez ces montants dans votre suivi et identifiez ce qui est déjà engagé. Je vérifie cette répartition avant d’autoriser un retrait. Entre co-investisseurs, consignez aussi les retraits décidés et leur mois de versement : chacun pourra voir ce qui reste réellement disponible après ces engagements.

Exemple : ce qui reste sur 6 000 $ de loyers

Prenons un plex dont les loyers convenus totalisent 6 000 $ par mois. Pour cet exemple, je prévois une réduction de 200 $ pour la vacance ou les impayés, soit 5 800 $ encaissables. Tous les montants qui suivent sont des hypothèses de budget, pas des références de marché.

• Enveloppe hypothétique pour les taxes, les assurances et les services à la charge du propriétaire : 1 600 $. Ce montant ne représente aucun prix de travaux ni coût de réparation. Pour votre propre calcul, remplacez cette enveloppe par les montants de vos comptes, contrats et autres dépenses d’exploitation recensées à l’étape précédente. Dans l’exemple, il reste 4 200 $ avant les versements hypothécaires.
• Versements hypothécaires : 3 200 $. J’utilise ici le montant établi à l’étape consacrée au financement. Après cette sortie, le solde passe à 1 000 $.
• Somme affectée à la réserve : 400 $. C’est un montant mis de côté chaque mois, pas un prix de travaux. Il reste donc 600 $ disponibles.

Le calcul : 5 800 $ − 1 600 $ − 3 200 $ − 400 $ = 600 $.

Je conserve le détail des hypothèses à côté de ce résultat : logements visés par l’ajustement de revenus, factures utilisées et somme affectée à la réserve. Si un poste change, je peux corriger la ligne concernée et mesurer son effet sur le disponible, plutôt que de refaire tout le budget à partir du solde bancaire.

Pour passer de cet exemple mensuel à votre calendrier réel, ouvrez le détail de chaque enveloppe. Une taxe payable en un seul versement ne doit pas rester répartie artificiellement sur tous les mois. Affectez-la à son échéance et vérifiez que les sommes accumulées auparavant permettent de la payer.

Cette semaine, faites apparaître votre mois le plus serré

Cette semaine, je vous propose de terminer votre tableau plutôt que d’attendre d’avoir toutes les factures de l’an prochain. Pour chaque montant encore à confirmer, indiquez la pièce utilisée comme point de départ et ajoutez une note de suivi. Vous saurez exactement quelles lignes mettre à jour à la réception des nouveaux documents.

1. Inscrivez les entrées crédibles. Reprenez les ajustements établis plus haut et associez chacun au logement concerné. Ajoutez une courte note expliquant l’hypothèse retenue : logement vacant, paiement attendu ou changement de montant confirmé. Cette note vous permettra de vérifier ensuite ce qui s’est réellement produit.
2. Datez les sorties. Pour chaque poste du calendrier, indiquez s’il repose sur une facture reçue, un contrat ou une estimation à revoir. Classez les documents dans le même ordre que les lignes du budget pour retrouver rapidement un montant lorsque vous devrez le corriger.
3. Repérez le creux. Partez du solde bancaire disponible au début de la période, en distinguant les réserves déjà constituées. Reportez ensuite le solde de chaque mois au suivant pour voir quand le compte sera le moins garni. Faites apparaître séparément tout apport nécessaire pour combler un manque.

À partir de ce mois le plus serré, fixez le montant à conserver dans le compte avant tout retrait. Si une sortie prévue fait passer le solde sous ce montant, choisissez une action précise : reporter une dépense qui peut attendre, réduire un retrait ou organiser un apport. Inscrivez la décision directement dans le mois concerné.

La situation juridique et fiscale de chacun peut varier.

Pour chiffrer le scénario de hausse gardé à part et le comparer à votre budget de base, je vous invite à utiliser le calculateur de Lucidimo : Calculer ma hausse de loyer.

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