3 novembre 2026 · Par Jonas Agbakou, fondateur de Lucidimo

Loyer sous le marché : le rattraper au renouvellement ?

Vous préparez votre budget de 2027. Les logements comparables dans votre quartier s’affichent plus cher que le vôtre, et l’écart finit par peser dans vos prévisions. Vous aimeriez profiter du renouvellement pour rapprocher votre loyer du marché. Mais le montant affiché dans une annonce et la hausse que vous pouvez appuyer sont deux choses différentes.

Non, un loyer inférieur au marché ne justifie pas, à lui seul, un rattrapage imposé au renouvellement. Je vous conseille de partir des critères du TAL pour préparer une hausse documentée, plutôt que de prendre l’écart avec les annonces comme montant à réclamer.

Pour bâtir votre budget, donnez un statut clair à chaque revenu prévu : loyer en vigueur, proposition envoyée ou nouveau montant accepté ou fixé. La démarche commence par les pièces à réunir, se poursuit avec les échéances à inscrire au calendrier pour chaque bail, puis les options à examiner si le locataire refuse la hausse proposée.

Votre budget doit distinguer le loyer espéré du loyer appuyé

Que vous louiez un condo, un logement dans un plex ou plusieurs portes dans un multilogement, je vous conseille de partir du même endroit : le bail concerné et le dossier de l’immeuble. Relevez les montants inscrits aux contrats avant de consulter les annonces. Vous pourrez ensuite comparer votre situation au marché sans mélanger les données du bail et vos objectifs.

Si vous ajoutez tout l’écart avec le marché à vos revenus prévus, vous risquez de compter sur de l’argent qui n’est pas encore convenu avec le locataire. Vos dépenses, elles, devront être payées même si cette hausse ne se concrétise pas.

Je sépare donc les montants dans deux colonnes :

• Loyers actuels : les revenus établis à partir des baux en cours.
• Hausses proposées, non encore acceptées ou fixées : les montants à garder distincts tant qu’ils restent en discussion.

Les comparables servent à situer votre logement dans son secteur, en tenant compte notamment de son état et de ce qui est inclus dans le loyer. Notez séparément les différences observées : stationnement, électroménagers, rangement ou état général. Vous éviterez de comparer seulement deux montants mensuels alors que les logements n’offrent pas la même chose. Conservez aussi la date de consultation de chaque annonce pour savoir sur quoi reposait votre objectif au moment de préparer le budget.

Préparez votre hausse en cinq étapes

1. Faites l’inventaire des baux

Dès la préparation du budget, créez une ligne par logement : loyer actuel, durée du bail et date de fin. Pour un bail d’un an ou plus, donnez l’avis de modification de trois à six mois avant la fin. Pour ceux qui finissent le 30 juin, la fenêtre va du 1er janvier au 31 mars.

2. Rassemblez les pièces du calcul

Depuis 2026, la méthode du TAL tient compte de l’inflation (IPC), des taxes, des assurances et des travaux majeurs. Réunissez comptes de taxes, documents d’assurance et factures détaillées. Pour une toiture plate à membrane, conservez aussi la description des travaux et l’adresse de l’immeuble concerné.

3. Vérifiez qui paie quoi

Relisez le bail : chauffage central ou plinthes électriques payées par le locataire? N’inscrivez pas comme dépense du propriétaire une facture d’électricité assumée par le locataire. Pour chaque dépense retenue, indiquez qui la paie et à quel immeuble elle se rapporte.

4. Présentez des montants lisibles

Indiquez le loyer actuel, la hausse mensuelle proposée et le nouveau loyer. Je conserve ensemble le calcul, ses pièces justificatives, l’avis et la trace de sa réception pour suivre le dossier. Nommez les fichiers avec l’adresse et le logement afin de retrouver rapidement la bonne version.

5. Suivez la réponse et les échéances

Le locataire a un mois après réception pour refuser; sans réponse, il est réputé avoir accepté. En cas de refus, vous avez un mois pour vous adresser au TAL. Examinez rapidement la possibilité d’une entente. Si le désaccord persiste, décidez de présenter une demande de fixation avant l’échéance.

Les erreurs qui coûtent cher

1. Miser seulement sur des captures d’annonces

Un dossier rempli de captures peut être difficile à exploiter si les adresses, les caractéristiques et les dates de consultation sont dispersées. Je vous conseille de classer cette recherche dans un dossier distinct de celui du calcul. Pour ce dernier, préparez plutôt un index des pièces : nom du document, immeuble concerné et donnée utilisée. Vous pourrez ainsi retrouver le justificatif derrière chaque montant sans parcourir toutes vos annonces.

2. Appliquer le même montant à tous les logements

Une hausse uniforme peut sembler simple à administrer. Mais une erreur recopiée dans plusieurs avis vous oblige ensuite à reprendre chaque dossier. Avant l’envoi, faites une vérification croisée : le numéro du logement correspond-il au bon bail, le montant de départ est-il exact et l’addition donne-t-elle le nouveau loyer annoncé? Relisez aussi les noms des destinataires. Je préfère vérifier les avis un par un, avec le contrat ouvert à côté, plutôt que de valider seulement le total de l’immeuble.

3. Laisser les discussions remplacer le suivi du refus

Après un refus, traitez la recherche d’une entente et le suivi de l’échéance indiquée plus haut comme deux tâches distinctes. Dès sa réception, inscrivez la date limite au calendrier et prévoyez un rappel avant celle-ci. Ajoutez une note après chaque échange : proposition discutée, réponse reçue et prochaine action. Vous saurez ainsi où en est la discussion au moment de décider de la suite, sans devoir reconstituer les échanges à partir de vos courriels.

Un écart de 100 $ représente 1 200 $ par année, pas un droit acquis

Prenons un exemple entièrement hypothétique : vous louez un logement à 900 $ par mois et vous visez 1 000 $ au renouvellement. L’écart est de 100 $ par mois, soit 1 200 $ sur douze mois. Inscrivez ce scénario dans votre feuille de prévisions comme objectif, avec une note qui précise que le nouveau montant n’est pas encore accepté ou fixé. Le calcul porte uniquement sur les loyers, sans économie de chauffage ni dépense de travaux.

Pour comparer deux prévisions de revenus, utilisons une seconde hypothèse de 30 $ de loyer supplémentaire par mois. Le loyer passerait alors à 930 $, pour un revenu supplémentaire de 360 $ sur douze mois. Ce montant sert uniquement à illustrer l’addition et la comparaison des scénarios : il ne provient pas d’un calcul du TAL.

La différence entre les deux scénarios est concrète : prévoir 1 200 $ plutôt que 360 $ de revenus supplémentaires crée un écart budgétaire de 840 $. Si vous avez déjà affecté cette somme à vos dépenses, votre budget compte sur un revenu qui reste à appuyer.

Pour rendre la comparaison utile, utilisez la même période dans les deux scénarios. Les montants ci-dessus couvrent douze mois complets au nouveau loyer. Dans votre budget de 2027, comptez plutôt les mois auxquels votre hypothèse s’appliquerait réellement, selon le renouvellement du bail. Je note cette période directement à côté du calcul pour éviter de confondre un revenu annualisé avec le revenu prévu pendant l’année budgétaire.

Cette semaine, préparez un dossier par logement

Choisissez un immeuble et rassemblez ses baux avant de revoir vos revenus prévus pour 2027. Reprenez le tableau commencé à la première étape plutôt que de créer une autre liste. Je vous recommande de vérifier chaque ligne avec le contrat correspondant, puis d’y ajouter les éléments de suivi suivants.

• Loyer actuel : vérifiez la transcription du montant et identifiez le document qui vous a servi à la confirmer.
• Fin du bail : complétez les cases manquantes et signalez les contrats dont l’échéance diffère des autres.
• Fenêtre d’avis : reportez les échéances établies plus haut dans votre calendrier, avec un rappel pour préparer l’envoi.
• Pièces manquantes : nommez chaque document à récupérer et indiquez où le demander, par exemple dans vos archives ou auprès de votre assureur.

Classez ensuite les logements selon l’échéance d’envoi la plus proche. Pour le premier dossier, attribuez une prochaine action précise et une date de suivi : récupérer une pièce, vérifier une donnée ou terminer le calcul. Une fois cette tâche faite, mettez le tableau à jour. Vous aurez ainsi un portrait des dossiers prêts et de ceux qui demandent encore du travail, plutôt qu’une série de montants à défendre de mémoire.

La situation de chacun peut varier; faites vérifier les particularités de votre bail ou de votre dossier au besoin.

Vous avez vos baux et vos pièces en main? Pour passer de votre dossier à une proposition chiffrée, utilisez le calculateur de Lucidimo : Calculer ma hausse de loyer.

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